一、起草背景及过程

实行国有建设用地弹性年期、长期租赁、先租后让供应方式，是政府加快新旧动能转换、增强土地市场调控效能的有力手段，有助于促进土地节约集约利用，构建更加完善的土地要素市场化配置体制机制。《山东省国有建设用地弹性供应暂行办法》（鲁自然资规〔2022〕3号），已于2024年6月11日政策到期。为做好该项政策延续工作，省自然资源厅综合评估了《暂行办法》实施成效，实地调研掌握了地市典型经验及后期政策需求，在深入学习《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）、借鉴先进经验的基础上，聚焦关键问题解决,经省自然资源厅厅长办公会审议通过,印发《关于进一步做好国有建设用地弹性供应相关工作的通知》（以下简称《通知》）。

二、总体考虑

《通知》起草过程中，注重把握以下三方面。

一是适应现有政策制度。完善多元化供应方式，进行适用范围、年期、供地程序等内容架构制定时充分梳理现行法律法规及政策规定，有效衔接土地有偿使用制度框架。

二是理顺土地供应程序。供应程序主要包括拟定方案、组织招拍挂、签订合同、办理不动产登记等环节。其中供地方案内容繁复，需报经人民政府批准。针对不同类型的供应方式，按照相关部门规章和操作规范分类实施后续招拍挂、合同签订及不动产登记等规定动作。

三是健全完善供后管理制度。供后管理包括续期管理与退出管理，需明确不同类型供应方式到期续期管理要求，对企业是否满足续期条件进行综合评估。另外，完善用地退出机制，包括用地企业主动退出和强制退出两方面。

三、主要内容

《通知》主要包括适用范围、推行多元化供应方式、分类确定年期、规范供地程序、明晰土地使用权权能、合理确定定价规则、完善供后管理七部分内容。

（一）适用范围。我省行政区域内的工业、物流及相关配套设施、公共服务等国有建设用地适用于本《通知》。

（二）推行多元化供应方式。总结长期租赁、先租后让、弹性年期出让的具体内涵及要点构成，形成概念论述。

（三）分类确定年期。长期租赁，租赁期限由合同约定，一般为5~20年，期满可续期。先租后让的，租赁期一般不超过5年，租让年限合计不得超过法定出让最高年限。弹性年期出让根据产业类型、投资额度、企业需求等科学合理确定出让年限，但不得超过法定出让最高年限。

（四）规范供地程序。从“拟定供地方案—组织实施招拍挂—签订合同—办理不动产登记”四个环节分别阐述长期租赁、先租后让、弹性年期出让三种土地供应方式需要满足的要求和关键流程。

（五）明晰土地使用权权能。明确了采取先租后让、长期租赁方式供应的，可以申请办理国有建设用地使用权、租赁土地使用权及地上建筑物、附着物转让、转租、抵押等权能变更的条件要求。

（六）合理确定定价规则。规定了弹性供应首期配置时，以出让方式供应或拟租赁地块的应明确后续续期价格的计算规则和条件。

（七）完善供后管理。一是明确了先租后让、长期租赁续期条件和相关手续；二是确定了租赁土地使用权退出的情形；三是按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则，加强履约监管。

四、重点事项说明

（一）适用范围扩大。国有建设用地弹性供应适用范围进一步扩大，除工业、公共服务用地外，物流及相关配套设施用地也可采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应。

（二）差别化制定弹性供应价格。以出让方式供应的，建设用地起始价或底价经合理评估后结合使用期限与最高年限进行年期修正确定。以租赁方式使用土地的，由政府研究确定底价，实际租金则通过招标、拍卖、挂牌或双方协议的方式确定。另外，租金调整的时间间隔和调整幅度等一并由政府规定，且在租赁合同中予以明确。

（三）实行弹性供地到期续期和退出管理。采取先租后让方式供应的，企业须达到合同约定条件，方可继续租赁或者转为出让方式使用土地，且需要重新签订国有建设用地使用权出让（租赁）合同。采取长期租赁方式供应的，应当在租赁期满前6个月提出续期申请。租赁期满前未申请续期或续期申请未通过的，土地使用权灭失，地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同中的事先约定处置。

（四）严格土地用途管制。土地使用期间，受让（承租）方应严格按照合同约定投资开发利用土地，原则上不允许改变土地用途使用土地，但因生产需要确需改变土地用途的，须严格依照规定流程办理用途变更手续。

（五）强化履约监管。实行弹性供应的，在签订国有土地使用权出让（租赁）合同的同时，还应将产业准入要求等纳入监管协议，由受让（承租）方与政府或相应部门（机构）签订。受让（承租）方应按照合同和协议约定进行投资开发，由相关部门按照“谁提出、谁履责、谁监管”的原则进行监管，加强土地利用监管力度，确保弹性供应政策落地和落实。

来源：山东省自然资源厅